Бизнес-центры ОЭЗ промышленного типа: социальные и градостроительные аспекты формирования

За последние 20 лет широкое распространение в общественном сознании получило определение того, что является бизнесом. При этом данное понятие в приложении к архитектуре зданий и сооружений до сих пор не сформировалось в чётко выраженную типологию. 

Термин «здание для бизнеса» у большинства российских архитекторов ассоциативно воспринимается как разновидность административных (конторских) учреждений с вытекающим отсюда подходом к решению их объёмно-планировочной структуры. И хотя в отечественной архитектурной практике ранее уже делались попытки копирования лучших иностранных образцов (данный опыт использовался при строительстве проектных и конструкторских бюро), они не нашли широкого применения в массовом строительстве.

В настоящее время повышенный интерес к вопросу проектирования бизнес-центров со стороны российских учёных и архитекторов обусловлен увеличением числа строящихся на территории нашей страны особых экономических зон (далее ОЭЗ), в том числе и промышленно-производственного типа (далее ППТ). В их состав неизменно входят объекты деловой инфраструктуры, в частности, здания административно-деловых, инновационных и бизнес-центров (рис. 1). 

Прежде всего, поиск типологического разнообразия бизнес-центров и их пространственно-планировочной организации требует учёта специфики градостроительной ситуации.

Размещение ОЭЗ ППТ на специально выделенных и оборудованных для этого за городом площадках способствует объединению производственных структур в промышленные кластеры. Вместе с тем необходимо обеспечить их полноценное функционирование, удобное для людей, занятых в управлении, экономике, науке и других сферах интеллектуального производства, для которых данные сооружения служат не только местом повседневной работы, но и её эффективным инструментом (рис. 2).

С точки зрения вложения отечественных и иностранных инвестиций, бизнес-центры, расположенные за городом на территории ОЭЗ промышленно-производственного типа, являются привлекательными по ряду причин. Первое место среди них занимает возможность использования льготных преимуществ: низкой арендной ставки, размера налоговых выплат и стоимости выкупа земли. Также данные территории обеспечиваются всеми необходимыми видами инфраструктуры.

Поскольку площадки, выбираемые под строительство современных российских ОЭЗ, как правило не обременены наличием на них других строений, ввод в эксплуатацию бизнес-центров может вестись поочерёдно. Компаниям государственным или частным, участвующим в их возведении, предоставляются широкие возможности в выборе соответствующих объёмно-планировочных решений.

Наличие земельных резервов на территории ОЭЗ ППТ позволяет формировать комплексы небольшой этажности, с вытекающими из этого преимуществами: компактное решение плана, отсутствие лифтов, возможность разместить открытые стоянки для автомобилей. Для комплексов офисных зданий в условиях естественного ландшафта создаются предпосылки к формированию экологически чистых пространств с благоустроенными парками и местами отдыха. Данный тип сооружений в Англии получил название «экоофис».

Расположение офисов предприятий-резидентов на территории ОЭЗ ППТ вблизи производственных комплексов за городом согласуется с представлениями зарубежных инвесторов о структуре таких учреждений, которые по сложившейся традиции делятся на две категории - фронт и бэк, что означает головной и второстепенный (от англ. front – лицевая сторона и back – тыльная). 

Небольшая группа представителей первой категории располагается в центре крупного города, тогда как вторая - часть сотрудников, необременённых частыми разъездами в течение дня и выполняющих рутинные функции, например, колл-центры (от англ. call - звонить) - может находиться вне территориальных границ населённого пункта. 

Основной проблемой такого подхода, как и в случае с доставкой рабочих на предприятия, остаётся транспортный вопрос. Возрастающий машинопоток может оказать негативное влияние на прилегающие территории, а удалённость рабочих мест от жилых районов снизить инвестиционную привлекательность зоны.

Данная проблема решается в каждом конкретном случае индивидуально. Обычно же для этих целей используется организованный подвоз служащих на автобусах. Проектируются площадки для посадки-высадки пассажиров, остановочные павильоны с помещениями для торговли и кафе.

Создаваемые на территории бизнес-центров открытые стоянки, предназначенные для индивидуального автотранспорта, также обеспечивают комфортные условия прибывающим на территорию ОЭЗ посетителям и служащим.

Особого учёта требует фактор времени, затрачиваемого на проезд до ОЭЗ ППТ и обратно. Согласно действующим нормам оно не должно превышать стандартных 40 минут для крупнейших городов и 30 - для всех остальных. 

Кроме того, должны быть достаточно широко представлены все известные элементы социально-бытовой сферы услуг, что позволит достаточно эффективно функционировать объектам деловой инфраструктуры ОЭЗ ППТ вдали от города, обеспечит инвестиционную привлекательность и комфортные условия для пребывания резидентов. К ним относятся магазины, химчистки, салоны красоты, отделения банков, выставочные и конференц-залы и т.д. Введение их в строй также может быть поэтапным.

Развитая и целенаправленная система специализированных предприятий дополнительного обслуживания, организационно и планово включённая в структуру единого комплекса, должна активно способствовать расширению потока резидентов и повышению его доходности.

Поскольку работа в офисе – это процесс, связанный главным образом с общением между людьми, то немаловажным становится вопрос организации внутреннего пространства, предназначенного для такого общения.

Основными требованиями, выдвигаемыми представителями бизнес-сообщества к обустройству современного офиса, является создание в его структуре чередующихся пространств неформального и формального общения, что создаёт возможность более продуктивно строить процесс работы, основанный на коллективном решении текущих вопросов.

Размещение сотрудников в зданиях коридорного типа с множеством отдельных кабинетов показало свою неэффективность, связанную с перерасходом полезных площадей. Данный подход в отечественном проектировании закрепился в связи с существовавшими в нормативных документах требованиями к помещениям административного назначения, согласно которым на одного человека должно приходиться не менее 10 м2 полезной площади. Однако в современном офисе, имеющем открытую планировку, расположение рабочих мест может быть более компактным, а показатель площади на одного сотрудника уменьшен, при этом помещение должно иметь зоны уединения и отдыха.

В настоящее время наибольшее распространение во всём мире получила комбинированная модель организации офисного пространства. Она пришла на смену существовавшему до этого долгое время бюро-ландшафту.

Главными её отличительными чертами являются: отсутствие социальной градации между отдельными группами сотрудников, построение производственного процесса, основанного на принципах взаимной заинтересованности его участников, наличие множества разнообразных по функциональному назначению пространств, предназначенных для встреч и неформальных бесед (комнаты переговоров, конференц-залы, кофе-бары, мягкие клубные зоны, зимние сады и т.д.).

Основа комбинированного офиса - групповое размещение сотрудников по принципу функциональной необходимости. Их количество составляет от трёх до пятнадцати человек. Данные группы разделяются перегородками высотой до двух метров и могут быть легко заменены. Групповые ячейки лучше всего размещать вдоль общей коммуникационной оси, в состав которой входят различные общественные зоны. 

Роль центрального коммуникационного пространства может выполнять атриум, большие залы для групповой работы или зимний сад. В последнем сотрудники и посетители могут провести время за неспешной беседой, отдохнуть. Такая обстановка способствует творческой атмосфере и приближает условия работы по степени комфорта к домашним.

Размеры и номенклатура помещений зданий, входящих в состав бизнес-центра ОЭЗ ППТ, может варьироваться в зависимости от числа резидентов ОЭЗ и решаемых ими задач.

На рисунке 3 приводится пример решения бизнес-центра, расположенного на территории ОЭЗ ППТ «Липецк». Его протяжённая галерея объединяет функциональные блоки здания в единый комплекс и одновременно является местом отдыха и ожидания. В корпусе, где расположены офисные помещения, есть небольшой зимний сад.

Таким образом, социальный фактор, наряду с градостроительным, становится одним из основных при проектировании бизнес-центров. Чувство свободы, обеспечиваемое балансом открытых зон и рабочих пространств, должно быть присущее всем людям, находящимся в здании.

Разработку методики проектирования таких объектов необходимо вести, опираясь на опыт развитых стран, в том числе и бывшего СССР. Это позволит в будущем исключить возможность типизации архитектурных решений бизнес-центров и их комплексов с учётом ряда наиболее общих положений по их рациональной компоновке.