archkosta.net

Categories:

Особенности проектирования зданий административно-делового назначения особых экономических зон

А.А. Коста, О.Л. Банцерова

За последние 30 лет широкое распространение в общественном сознании получило определение  понятия бизнеса. При этом данное понятие в приложении к архитектуре зданий и сооружений до сих пор не сформировалось в чётко выраженную типологию. 

Термин «здание для бизнеса» у большинства российских архитекторов ассоциативно воспринимается как разновидность административных (конторских) учреждений с вытекающим отсюда подходом к решению их объёмно-планировочной структуры. В отечественной архитектурной практике ранее уже делались попытки копирования лучших иностранных образцов (данный опыт использовался при строительстве проектных и конструкторских бюро), но они не нашли широкого применения в массовом строительстве.

В настоящее время повышенный интерес со стороны российских учёных и архитекторов к вопросу проектирования бизнес-центров обусловлен увеличением числа строящихся на территории нашей страны особых экономических зон (далее ОЭЗ), в том числе и промышленно-производственного типа (далее ППТ). В их состав неизменно входят объекты деловой инфраструктуры, в частности, здания административно-деловых, инновационных и бизнес-центров (рис. 1). 

Рис. 1. Бизнес-центр особой экономической зоны «Липецк»
Рис. 1. Бизнес-центр особой экономической зоны «Липецк»

Прежде всего, поиск типологического разнообразия бизнес-центров и их пространственно-планировочной организации требует учёта специфики градостроительной ситуации. Размещение ОЭЗ ППТ на специально выделенных и оборудованных для этого за городом площадках способствует объединению производственных структур в промышленные кластеры. Вместе с тем необходимо обеспечить их полноценное функционирование для удобства для людей, занятых в управлении, экономике, науке и других сферах интеллектуального производства. Для них данные сооружения служат не только местом повседневной работы, но и её эффективным инструментом повышения производительности труда (рис. 2).

Рис. 2. Положение бизнес-центра в структуре промышленных территорий Особой экономической зоны  «Липецк»
Рис. 2. Положение бизнес-центра в структуре промышленных территорий Особой экономической зоны «Липецк»

С точки зрения вложения отечественных и иностранных инвестиций, бизнес-центры, расположенные за городом на территории ОЭЗ промышленно-производственного типа, являются привлекательными по ряду причин. Первое место среди них занимает возможность использования льготных преимуществ: низкой арендной ставки, размера налоговых выплат и стоимости выкупа земли. Также данные территории обеспечиваются всеми необходимыми видами инфраструктуры.

Поскольку площадки, выбираемые под строительство современных российских ОЭЗ, как правило не обременены наличием на них других строений, ввод в эксплуатацию бизнес-центров может вестись поочерёдно. Компаниям государственным или частным, участвующим в их возведении, предоставляются широкие возможности в выборе соответствующих объёмно-планировочных решений.

Наличие земельных резервов на территории ОЭЗ ППТ позволяет формировать комплексы небольшой этажности, с вытекающими из этого преимуществами: компактное решение плана, отсутствие лифтов, возможность разместить открытые стоянки для автомобилей. Для комплексов офисных зданий в условиях естественного ландшафта создаются предпосылки к формированию экологически чистых пространств с благоустроенными парками и местами отдыха. Данный тип сооружений в Англии получил название «экоофис».

Расположение офисов предприятий-резидентов на территории ОЭЗ ППТ вблизи производственных комплексов за городом согласуется с представлениями зарубежных инвесторов о структуре таких учреждений, которые по сложившейся традиции делятся на две категории - фронт и бэк, что означает головной и второстепенный (от англ. front – лицевая сторона и back – тыльная). 

Небольшая группа представителей первой категории располагается в центре крупного города, тогда как вторая - часть сотрудников, необременённых частыми разъездами в течение дня и выполняющих рутинные функции, например, колл-центры (от англ. call - звонить) - может находиться вне территориальных границ населённого пункта. 

Основной проблемой такого подхода, как и в случае с доставкой рабочих на предприятия, остаётся транспортный вопрос. Возрастающий машинопоток может оказать негативное влияние на прилегающие территории, а удалённость рабочих мест от жилых районов снизить инвестиционную привлекательность зоны.

Данная проблема решается в каждом конкретном случае индивидуально. Обычно же для этих целей используется организованный подвоз служащих на автобусах. Проектируются площадки для посадки-высадки пассажиров, остановочные павильоны с помещениями для торговли и кафе.

Создаваемые на территории бизнес-центров открытые стоянки, предназначенные для индивидуального автотранспорта, также обеспечивают комфортные условия прибывающим на территорию ОЭЗ посетителям и служащим.

Особого учёта требует фактор времени, затрачиваемого на проезд до ОЭЗ ППТ и обратно. Согласно действующим нормам оно не должно превышать стандартных 40 минут для крупнейших городов и 30 - для всех остальных. 

Кроме того, должны быть достаточно широко представлены все известные элементы социально-бытовой сферы услуг, что позволит достаточно эффективно функционировать объектам деловой инфраструктуры ОЭЗ ППТ вдали от города, обеспечит инвестиционную привлекательность и комфортные условия для пребывания резидентов. К ним относятся магазины, химчистки, салоны красоты, отделения банков, выставочные и конференц-залы и т.д. Введение их в строй также может быть поэтапным.

Развитая и целенаправленная система специализированных предприятий дополнительного обслуживания, организационно и планово включённая в структуру единого комплекса, должна активно способствовать расширению потока резидентов и повышению его доходности.

Поскольку работа в офисе – это процесс, связанный главным образом с общением между людьми, то немаловажным становится вопрос организации внутреннего пространства, предназначенного для такого общения.

Основными требованиями, выдвигаемыми представителями бизнес-сообщества к обустройству современного офиса, является создание в его структуре чередующихся пространств неформального и формального общения, что создаёт возможность более продуктивно строить процесс работы, основанный на коллективном решении текущих вопросов.

Размещение сотрудников в зданиях коридорного типа с множеством отдельных кабинетов показало свою неэффективность, связанную с перерасходом полезных площадей. Данный подход в отечественном проектировании закрепился в связи с существовавшими в нормативных документах требованиями к помещениям административного назначения, согласно которым на одного человека должно приходиться не менее 10 м2 полезной площади. Однако в современном офисе, имеющем открытую планировку, расположение рабочих мест может быть более компактным, а показатель площади на одного сотрудника уменьшен, при этом помещение должно иметь зоны уединения и отдыха.

В настоящее время наибольшее распространение во всём мире получила комбинированная модель организации офисного пространства. Она пришла на смену существовавшему до этого долгое время бюро-ландшафту.

Главными её отличительными чертами являются: отсутствие социальной градации между отдельными группами сотрудников, построение производственного процесса, основанного на принципах взаимной заинтересованности его участников, наличие множества разнообразных по функциональному назначению пространств, предназначенных для встреч и неформальных бесед (комнаты переговоров, конференц-залы, кофе-бары, мягкие клубные зоны, зимние сады и т.д.).

Основа комбинированного офиса - групповое размещение сотрудников по принципу функциональной необходимости. Их количество составляет от трёх до пятнадцати человек. Данные группы разделяются перегородками высотой до двух метров и могут быть легко заменены. Групповые ячейки лучше всего размещать вдоль общей коммуникационной оси, в состав которой входят различные общественные зоны. 

Роль центрального коммуникационного пространства может выполнять атриум, большие залы для групповой работы или зимний сад. В последнем сотрудники и посетители могут провести время за неспешной беседой, отдохнуть. Такая обстановка способствует творческой атмосфере и приближает условия работы по степени комфорта к домашним.

Размеры и номенклатура помещений зданий, входящих в состав бизнес-центра ОЭЗ ППТ, может варьироваться в зависимости от числа резидентов ОЭЗ и решаемых ими задач.

На рисунке 3 приводится пример решения бизнес-центра, расположенного на территории ОЭЗ ППТ «Липецк». Его протяжённая галерея объединяет функциональные блоки здания в единый комплекс и одновременно является местом отдыха и ожидания. В корпусе, где расположены офисные помещения, есть небольшой зимний сад.

Рис. 3. Бизнес-центр особой экономической зоны «Липецк». План 1-го этажа с элементами благоустройства
Рис. 3. Бизнес-центр особой экономической зоны «Липецк». План 1-го этажа с элементами благоустройства

Таким образом, социальный фактор, наряду с градостроительным, становится одним из основных при проектировании бизнес-центров. Чувство свободы, обеспечиваемое балансом открытых зон и рабочих пространств, должно быть присущее всем людям, находящимся в здании.

Разработку методики проектирования таких объектов необходимо вести, опираясь на опыт развитых стран, в том числе и бывшего СССР. Это позволит в будущем исключить возможность типизации архитектурных решений бизнес-центров и их комплексов с учётом ряда наиболее общих положений по их рациональной компоновке.

Error

default userpic

Your IP address will be recorded 

When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.